Boek 5 Artikel 143 (5:143 BW)

Een splitsing kan ook weer verdwijnen. Dit artikel onderscheidt twee manieren. In twee bijzondere gevallen gebeurt dat vanzelf: bij het einde van een in de splitsing betrokken recht van erfpacht of opstal, en bij onteigening van het enige betrokken perceel. In alle andere gevallen is er een notariële akte nodig die wordt ingeschreven in de openbare registers, met dezelfde waarborgen als bij een wijziging van de akte van splitsing.

Opheffing van rechtswege

• Einde van erfpacht of opstal. Was het gesplitste recht een erfpacht of opstal en zaten er geen andere registergoederen in de splitsing, dan eindigt de splitsing zodra dat recht eindigt. Voorwaarde is dat er geen nieuw recht van erfpacht of opstal van de appartementseigenaars op dezelfde onroerende zaak wordt gevestigd; gebeurt dat wel, dan loopt de splitsing door op de nieuwe grondslag.
• Volledige onteigening. Wordt een in de splitsing betrokken kadastraal perceel in zijn geheel onteigend en zijn er geen andere percelen bij betrokken, dan eindigt de splitsing door inschrijving van het vonnis in de openbare registers.

In beide gevallen is er niets meer om over te splitsen: het recht waarop de splitsing rustte bestaat niet meer, of het perceel is in andere handen overgegaan. Een aparte akte zou dan zinloos zijn.

Opheffing bij notariële akte

In alle overige gevallen gaat het net als bij een wijziging: een daartoe bestemde notariële akte, gevolgd door inschrijving in de openbare registers. Zonder inschrijving verandert er niets. Dat is de weg die complexen bewandelen die niet langer gesplitst willen blijven, bijvoorbeeld omdat alle appartementsrechten in één hand zijn gekomen of omdat het gebouw wordt gesloopt en herontwikkeld.

Dezelfde waarborgen als bij wijziging

De wet verklaart een aantal bepalingen over wijziging van overeenkomstige toepassing. Zo is medewerking van alle appartementseigenaars vereist en toestemming van beperkt gerechtigden, beslagleggers, de grondeigenaar bij erfpacht of opstal en van erfdienstbaarheidgerechtigden wier recht wordt verkort. Ontbreekt die medewerking of toestemming, dan kan de kantonrechter haar door een machtiging vervangen, maar alleen wanneer de betrokkene zich niet uitspreekt of weigert zonder dat daar een redelijke grond voor is. Bovendien kan zo'n verzoek alleen komen van appartementseigenaars die in de vergadering samen over de helft of meer van de stemmen beschikken; een hypotheekhouder, een beslaglegger of de grondeigenaar kan er zelf niet om vragen, ook al is zijn toestemming wel nodig. Wie medewerking of toestemming moet verlenen, wordt bij name opgeroepen om te worden gehoord. En blijft een vereiste toestemming achterwege, dan kan de opheffing binnen de daarvoor geldende termijn worden vernietigd.

Een voorbeeld. Een klein complex van drie appartementen op erfpachtgrond ziet de erfpacht aflopen zonder dat er een nieuw recht voor de eigenaars wordt gevestigd. De splitsing eindigt dan vanzelf; er hoeft geen akte te worden gepasseerd. Koopt daarentegen één investeerder alle drie de appartementsrechten en wil hij het pand weer als één woonhuis gebruiken, dan moet hij naar de notaris en de opheffing laten inschrijven, met toestemming van zijn financier.

In de praktijk

Voor eigenaars: opheffing betekent dat u geen appartementsrecht meer hebt maar een aandeel in de goederen die in de splitsing zaten; wat er met uw hypotheek gebeurt, staat in artikel 5:146 BW. Voor de vereniging: zij wordt door de opheffing ontbonden en moet worden vereffend. Voor wie erfpachtgrond onder een complex heeft: houd de einddatum van het recht in de gaten, want die kan een splitsing zonder verdere handeling laten eindigen.