Boek 5 Artikel 134 (5:134 BW)

Wie iets van alle appartementseigenaars samen wil, hoeft niet iedereen apart aan te schrijven. Exploten en kennisgevingen die tot de gezamenlijke appartementseigenaars zijn gericht, kunnen worden gedaan aan de persoon of de woonplaats van een bestuurder van de vereniging. Zij hoeven dan niet de namen en woonplaatsen van alle eigenaars te bevatten. De bestuurder moet de inhoud vervolgens onverwijld aan de eigenaars meedelen.

Één adres voor het hele complex

Een exploot is een stuk dat een deurwaarder officieel uitbrengt, zoals een dagvaarding of een aanzegging. Zonder deze bepaling zou een buurman die het complex wil aanspreken over een overhangende dakrand of een aannemer die zijn rekening wil innen, tientallen namen en adressen moeten achterhalen en evenzoveel exploten moeten laten betekenen. Dat is kostbaar en foutgevoelig. Door het bij een bestuurder te doen, komt het stuk op één plek terecht en is de kans op vormfouten klein.

• Wat mag zo: exploten en kennisgevingen die tot de gezamenlijke eigenaars zijn gericht.
• Wat niet: stukken die tegen één bepaalde eigenaar zijn gericht, bijvoorbeeld over zijn eigen achterstand of zijn eigen verbouwing; die moeten hem persoonlijk bereiken.

- Waar: aan de persoon of de woonplaats van een bestuurder; bij meerdere bestuurders volstaat er één.

De doorgeefplicht van de bestuurder

Tegenover dat gemak staat een plicht. De bestuurder deelt de eigenaars onverwijld de inhoud mee van het exploot of de kennisgeving. Onverwijld betekent zonder uitstel: niet wachten tot de volgende jaarvergadering, maar meteen laten weten dat er is gedagvaard of dat er een aanzegging ligt. De eigenaars kunnen dan beoordelen of zij verweer willen voeren, of er geld moet worden gereserveerd en of er een advocaat moet worden ingeschakeld.

Het tweede lid richt zich tot de bestuurder; het artikel zelf zegt niets over wat er gebeurt als hij die mededeling achterwege laat. In de praktijk is de doorgeefplicht vooral van belang voor de proceduretermijnen: blijft de mededeling uit, dan kan een termijn voor verweer verstrijken voordat de eigenaars van het stuk weten.

Eigenaars of vereniging

Deze bepaling gaat over stukken aan de gezamenlijke eigenaars, niet over stukken aan de vereniging als rechtspersoon. De vereniging is een rechtspersoon en kan als zodanig zelf partij zijn en worden gedagvaard; een exploot aan haar wordt gedaan volgens de gewone regels voor rechtspersonen. Wie een exploot laat uitbrengen, moet dus eerst nagaan wie zijn wederpartij is: de vereniging, omdat het geschil over haar handelen of haar verplichtingen gaat, of de appartementseigenaars samen, bijvoorbeeld omdat zij gezamenlijk eigenaar zijn van het terrein waar het om gaat.

Een voorbeeld. Een buurman wil de gezamenlijke eigenaars aanspreken omdat een boom op het gemeenschappelijke terrein zijn schutting vernielt. Hij laat de dagvaarding betekenen aan de bestuurder, zonder alle vijftig eigenaars bij naam te noemen. De bestuurder informeert de eigenaars meteen en zet het onderwerp op de agenda, zodat de vergadering kan besluiten of er verweer wordt gevoerd en wie dat doet.

In de praktijk

Voor het bestuur: actuele adresgegevens in het handelsregister en het binnen enkele dagen doorsturen van binnengekomen stukken aan alle eigenaars voorkomen problemen. Voor eigenaars: het complex kan worden aangesproken zonder dat zij persoonlijk een deurwaarder aan de deur krijgen; berichten van het bestuur over binnengekomen stukken verdienen daarom aandacht. Voor wie tegen een complex wil optreden: één exploot bij een bestuurder volstaat, maar alleen als de eigenaars en niet de vereniging de wederpartij zijn.