Boek 5 Artikel 128 (5:128 BW)

Niet alles hoeft in de akte van splitsing te staan. Voor het dagelijkse gebruik van het trappenhuis, de fietsenstalling, de tuin en de parkeerplaatsen mag de vergadering van eigenaars zelf regels stellen. Dat kan alleen voor de gedeelten die niet bestemd zijn om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt, en alleen voor zover het reglement daarover geen bepalingen bevat. Wie een gedeelte in gebruik heeft zonder eigenaar te zijn, kan aan die regels worden gebonden.

Waar de bevoegdheid ophoudt

De vergadering vult aan, zij overschrijft niet. Regelt het reglement een onderwerp al, dan gaat het reglement voor en kan de vergadering daar niet met een gewoon besluit van afwijken; daarvoor is wijziging van de akte van splitsing nodig. En de bevoegdheid ziet uitsluitend op het gemeenschappelijke. Over wat er binnen uw eigen woning gebeurt, gaat de vergadering alleen als het reglement daarvoor een regeling bevat zoals artikel 5:112 BW, vierde lid, toelaat.

• Wel: geen fietsen in de gang, afvalcontainers na het legen terugzetten, gebruik van de gemeenschappelijke berging, tijden voor de wasruimte.
• Niet: een verbod op huisdieren binnen de woning of eisen aan uw vloerbedekking, tenzij het reglement daarover gaat.

- Ook niet: een regel die botst met wat in de akte of het reglement staat; die mist werking.

De gebruiker binden

In veel complexen wonen huurders en andere gebruikers zonder beperkt recht. Zij zijn geen lid van de vereniging en brengen op de vergadering geen stem uit. Bij een gebruiker met een beperkt recht ligt dat anders: dan brengt in beginsel de vruchtgebruiker de stem uit (artikel 5:123 BW), en bij erfpacht op het privégedeelte de erfpachter (artikel 5:118a BW), tenzij bij de instelling of vestiging van dat recht iets anders is afgesproken; lid van de vereniging blijft wel de appartementseigenaar. Iedere appartementseigenaar kan een gebruiker vragen te verklaren of hij bereid is een door de vergadering gestelde regel na te leven. Blijft die bereidheid uit, of komt er geen antwoord, dan kan iedere appartementseigenaar de kantonrechter binnen wiens rechtsgebied het gebouw of het grootste deel ervan ligt, verzoeken te beslissen dat de regel ook voor die gebruiker gaat gelden.

Die route lijkt omslachtig maar is de enige manier om een gebruiker aan een later vastgestelde huisregel te binden als hij dat zelf niet wil. De regels van het reglement over gebruik, beheer en onderhoud gelden voor hem overigens al rechtstreeks; daarvoor is artikel 5:120 BW geschreven. Voor een huurder kent dat artikel in het derde lid wel een uitzondering: een bepaling van het reglement die pas na het sluiten van zijn huurovereenkomst is ingeschreven, werkt tegen hem alleen als hij daarmee heeft ingestemd. Weigert hij dat of laat hij niets van zich horen, dan is ook daarvoor een beslissing van de kantonrechter nodig, op verzoek van een appartementseigenaar.

Wat als de regel wordt genegeerd

Regels zonder handhaving verwateren. De vereniging ziet toe op de naleving van de verplichtingen van de eigenaars jegens elkaar en kan hen daarvoor in rechte aanspreken; dat geldt ook voor wie zijn gebruiksrecht aan een eigenaar ontleent. Vindt een eigenaar dat een besluit met huisregels niet had mogen worden genomen, dan is de weg niet het besluit negeren, maar het aanvechten binnen de daarvoor geldende termijn.

Een voorbeeld. Een vergadering besluit dat kinderwagens en fietsen niet meer in het portiek mogen staan, omdat de vluchtroute vrij moet blijven. Het reglement zwijgt daarover, dus de vergadering was bevoegd. Een huurder weigert zijn fiets weg te halen en verklaart zich niet als de eigenaar hem daarnaar vraagt. Diens buurman kan dan de kantonrechter verzoeken de regel ook voor die huurder te laten gelden.

In de praktijk

Voor het bestuur: leg huisregels vast in een besluit van de vergadering, controleer eerst of het reglement er al iets over zegt en deel ze uit aan bewoners én gebruikers. Voor de verhurende eigenaar: neem de regels op in de huurovereenkomst, dan hoeft niemand naar de rechter. Voor een bewoner met bezwaren: breng ze op de vergadering in, want daar wordt de regel vastgesteld en daar telt uw stem.