Boek 5 Artikel 127 (5:127 BW)

Dit artikel regelt de spelregels van de vergadering van eigenaars: wie er binnen mag, hoe besluiten tot stand komen, wie de vergadering leidt en bijeenroept, en hoe het stemrecht werkt als een appartementsrecht zelf weer is gesplitst. Uitgangspunt is dat alle appartementseigenaars toegang hebben en dat besluiten vallen bij volstrekte meerderheid van de uitgebrachte stemmen, tenzij de statuten iets anders bepalen.

Toegang en meerderheid

Toegang hebben alle appartementseigenaars, ook zij die achterstallig zijn met hun bijdragen; het reglement kan aan wanbetaling gevolgen verbinden, maar de wet sluit niemand bij voorbaat buiten. Besluiten worden genomen bij volstrekte meerderheid van de uitgebrachte stemmen, dus meer dan de helft van wat er daadwerkelijk is gestemd. De statuten mogen zwaardere eisen stellen, en doen dat vaak: voor ingrijpende besluiten gelden dikwijls een hoger quorum en een gekwalificeerde meerderheid.

• Volstrekte meerderheid betekent meer dan de helft van de uitgebrachte stemmen, niet van alle stemmen die er in het complex bestaan.
• Het aantal stemmen per appartementsrecht volgt uit de statuten in de akte van splitsing en hoeft niet voor iedereen gelijk te zijn.

- Afwijkende regels in de statuten gaan voor, zowel over de meerderheid als over de vraag wanneer de vergadering geldig kan besluiten.

Voorzitter en bijeenroeping

De vergadering benoemt haar voorzitter uit de leden van de vereniging, tenzij de statuten anders bepalen. Die voorzitter is iets anders dan het bestuur: de een leidt de vergadering, de ander voert uit en vertegenwoordigt. Beiden zijn bevoegd de vergadering bijeen te roepen. Dat is belangrijk als het bestuur stilzit, want dan kan de voorzitter alsnog een vergadering beleggen en kan het complex tot besluiten komen.

Stemmen bij ondersplitsing

Is een appartementsrecht op zijn beurt gesplitst, dan komen de stemmen van die oorspronkelijke eigenaar toe aan de gerechtigden tot de rechten die uit de ondersplitsing zijn ontstaan. Uitgebracht worden zij door het bestuur van de vereniging die bij de ondersplitsing is opgericht. Die stemmen hoeven niet allemaal dezelfde kant op te gaan: is de onderliggende vereniging verdeeld, dan kan dat in de hoofdvergadering zichtbaar worden. De gerechtigden uit de ondersplitsing mogen de vergadering bijwonen, en het bestuur van de ondervereniging mag daar het woord voeren.

Een voorbeeld. Een complex bestaat uit een winkelplint en een woontoren, waarbij de woontoren als één appartementsrecht is ondergesplitst in vijftig woningen. In de hoofdvergadering brengt het bestuur van de ondervereniging de stemmen van de toren uit. Stemmen dertig bewoners voor en twintig tegen een renovatie, dan kan dat bestuur de stemmen gesplitst uitbrengen. De bewoners zelf mogen erbij zijn, maar stemmen doen zij in hun eigen ondervergadering.

In de praktijk

Voor een eigenaar: kom naar de vergadering of geef een volmacht, want de meerderheid wordt berekend over de uitgebrachte stemmen en afwezigen tellen niet mee. Voor de voorzitter en het bestuur: houd u aan de wijze van bijeenroeping in de statuten, want een formeel gebrek kan een besluit aantastbaar maken. Voor complexen met een ondersplitsing: leg vast hoe de ondervereniging haar standpunt bepaalt voordat de hoofdvergadering plaatsvindt.