Boek 5 Artikel 126 (5:126 BW)

Dit artikel beschrijft wat de vereniging van eigenaars doet. Zij beheert de gemeenschap, met uitzondering van de gedeelten die voor afzonderlijk gebruik zijn bestemd; die blijven de zorg van de eigenaar zelf. Daarnaast houdt zij een reservefonds in stand voor kosten die niet tot het gewone jaarlijkse onderhoud horen, mag zij geld lenen, kan zij de eigenaars binnen haar bevoegdheid vertegenwoordigen, en ziet zij toe op de naleving van de onderlinge verplichtingen.

Beheer van het gemeenschappelijke

Beheer betekent hier: zorgen dat het dak, de gevel, de fundering, de leidingen en de gemeenschappelijke ruimten in orde blijven. De vereniging koopt daarvoor in, sluit contracten en betaalt uit de bijdragen. Waar het privégedeelte begint, houdt haar taak op; de akte van splitsing en het reglement trekken die grens. Dat verklaart waarom de vereniging het dak vervangt maar niet uw keuken, en waarom een lekkage soms een zaak van de vereniging is en soms van de bewoner boven u.

Het reservefonds

Voor kosten die niet elk jaar terugkeren, moet worden gespaard. De wet stelt daarvoor bij gebouwen die geheel of gedeeltelijk voor bewoning zijn bestemd een ondergrens, en biedt twee manieren om die te bepalen:

• Volgens het onderhoudsplan. De vergadering stelt een onderhoudsplan vast dat niet ouder is dan vijf jaar, ziet op de gemeenschappelijke gedeelten, ten minste tien jaar vooruitkijkt en de kosten van onderhoud, herstel en geplande vernieuwingen berekent en gelijkmatig over de jaren verdeelt. De jaarlijkse reservering is dan ten minste het bedrag dat daaruit volgt.
• Volgens een vast percentage. De andere ondergrens is een half procent van de herbouwwaarde van het gebouw per jaar. De vereniging mag voor die maatstaf kiezen, ook als er een onderhoudsplan ligt.

Bij een gebouw dat geheel of gedeeltelijk voor bewoning is bestemd, moet het geld bovendien apart staan. De bijdragen gaan dan naar een eigen betaalrekening of spaarrekening op naam van de vereniging, in de zin van de Wet op het financieel toezicht. Afwijken mag alleen bij reglement, bij besluit van de vergadering met een meerderheid van ten minste vier vijfde van alle stemmen die de eigenaars toekomen, of door voor de bijdragen een bankgarantie op naam van de vereniging te stellen. Heeft het complex geen woonbestemming, bijvoorbeeld bij uitsluitend bedrijfsruimte, kantoren of parkeerplaatsen, dan geldt die eis over de rekening niet; een reservefonds aanhouden moet elke vereniging wel.

Lenen, vertegenwoordigen en handhaven

Tenzij het reglement uitdrukkelijk anders bepaalt, mag de vereniging een overeenkomst van geldlening sluiten. Die uitzondering is ruimer dan een verbod: het reglement kan de bevoegdheid ook inperken of aan voorwaarden verbinden, bijvoorbeeld aan voorafgaande goedkeuring van de vergadering of aan een verzwaarde meerderheid. Lenen maakt het mogelijk een grote ingreep te financieren zonder dat iedere eigenaar ineens een groot bedrag moet inleggen. Binnen de grenzen van haar bevoegdheid kan de vereniging de gezamenlijke eigenaars in en buiten rechte vertegenwoordigen, dus ook procederen. Verder ziet zij toe op de naleving van wat de wet en het reglement de eigenaars jegens elkaar opleggen en kan zij hen daarvoor in rechte aanspreken; ook wie zijn gebruiksrecht aan een eigenaar ontleent, valt daaronder.

Een rem in de beginfase

Zolang na de oprichting van de vereniging niet twee derde van de appartementsrechten, met de daaraan verbonden stemmen, is overgedragen, gaat de vereniging geen onderhoudscontracten aan met een looptijd van meer dan een jaar. Die regel beschermt de kopers van een nieuw complex tegen langlopende verplichtingen die zijn aangegaan toen de ontwikkelaar nog vrijwel alle stemmen had.

Een voorbeeld. Een complex uit de jaren zeventig moet de kozijnen vervangen. Er is een onderhoudsplan van vier jaar oud dat de kosten over tien jaar spreidt; de reservering volgt dat plan. Blijkt het fonds toch te krap, dan kan de vergadering besluiten een lening aan te gaan en de aflossing in de bijdragen verwerken, mits het reglement daarover niets anders bepaalt: staat daarin een voorwaarde, bijvoorbeeld goedkeuring vooraf, dan moet die eerst zijn vervuld.

In de praktijk

Voor een koper: vraag het onderhoudsplan, de stand van het reservefonds en eventuele leningen op; dat zegt meer over uw toekomstige lasten dan de hoogte van de huidige bijdrage. Voor een bestuur: houd het plan actueel, zet het fonds op een aparte rekening en leg besluiten over afwijkingen zorgvuldig vast. Voor een eigenaar met een klacht over het gemeenschappelijke: uw aanspreekpunt is de vereniging, niet uw buurman.