Artikel 5:123 BW: Vruchtgebruik van een appartementsrecht

Een appartementsrecht kan met vruchtgebruik bezwaard zijn, bijvoorbeeld doordat een langstlevende partner het gebruik van de woning krijgt terwijl de kinderen het recht zelf houden. Dit artikel verdeelt de lasten en de zeggenschap tussen die twee. De vruchtgebruiker treedt in de plaats van de appartementseigenaar voor de gezamenlijke schulden en de bijdragen, hij oefent in beginsel het stemrecht uit, en aan het einde wordt verrekend wie welke kosten uiteindelijk moest dragen.

Wie betaalt tijdens het vruchtgebruik

Tegenover de andere eigenaars en de vereniging is de vruchtgebruiker de aangewezen betaler: hij neemt de plaats in van de appartementseigenaar voor de gezamenlijke schulden en de verschuldigde bijdragen. Voor het bestuur is dat praktisch, want de vruchtgebruiker is degene die het gebouw daadwerkelijk gebruikt. Onderling ligt het genuanceerder, en daarvoor kent dit artikel een verrekening.

De verrekening tussen beiden

• Gewone lasten en herstellingen komen uiteindelijk voor rekening van de vruchtgebruiker. Betaalde de eigenaar ze, dan kan hij die bedragen van de vruchtgebruiker terugvorderen, vermeerderd met rente vanaf de dag van betaling.
• Andere uitgaven, zoals grote vernieuwingen, komen uiteindelijk voor rekening van de eigenaar. Betaalde de vruchtgebruiker ze, dan kan hij die bedragen bij het einde van het vruchtgebruik terugvorderen.
• Rente als tussenoplossing. Schoot de eigenaar geld voor dat niet tot de gewone lasten hoort, dan is de vruchtgebruiker daarover alleen de rente verschuldigd, van de dag van betaling tot het einde van het vruchtgebruik.

Achter die drie regels zit één gedachte: wie het genot heeft, draagt de lopende kosten; wie het recht zelf houdt, draagt wat de waarde op lange termijn in stand houdt.

Wie stemt in de vergadering

Het stemrecht dat aan het appartementsrecht is verbonden, wordt uitgeoefend door de vruchtgebruiker, tenzij bij de instelling van het vruchtgebruik anders is bepaald. Dat sluit aan bij de lastenverdeling: wie de bijdragen betaalt en in het gebouw woont, beslist mee over onderhoud en beheer. Wil de eigenaar de zeggenschap houden, dan moet dat bij de instelling worden vastgelegd; achteraf kan het niet eenzijdig worden gewijzigd.

Melden en verrekenen bij begin en einde

Bij de vestiging, bij overdracht en bij het einde van het vruchtgebruik gelden de regels van artikel 5:122 BW van overeenkomstige toepassing, samen met de bepaling uit artikel 5:113 BW over ontslag uit aansprakelijkheid bij een lening van de vereniging. Praktisch betekent dit dat ook hier een melding aan de vereniging hoort, dat de notaris een verklaring van het bestuur aan de akte hecht en dat duidelijk wordt welke schulden meegaan. De vereniging weet daardoor steeds wie zij moet aanschrijven en wie er in de vergadering zit.

Een voorbeeld. Een weduwe heeft het vruchtgebruik van het appartement; haar zoon is appartementseigenaar. De maandelijkse bijdragen betaalt zij, en zij stemt in de vergadering. Wordt besloten tot een dure gevelrenovatie en betaalt zij die mee, dan kan zij dat deel bij het einde van het vruchtgebruik terugvorderen, want dat behoort niet tot de gewone lasten en herstellingen. Schilderwerk en kleine reparaties blijven voor haar rekening.

In de praktijk

Voor de vruchtgebruiker: houd bij welke betalingen op gewone lasten zien en welke op vernieuwingen, want dat onderscheid bepaalt wat u aan het einde terugkrijgt. Voor de eigenaar: wilt u zelf stemmen, leg dat dan bij de instelling vast. Voor het bestuur: noteer wie vruchtgebruiker is, stuur de nota's daarheen en nodig de juiste persoon uit voor de vergadering.