Boek 5 Artikel 116 (5:116 BW)

Wanbetaling van canon bij een gesplitst erfpacht- of opstalrecht

Wanneer een recht van erfpacht of opstal in de splitsing betrokken is, geldt ter aanvulling van de artikelen 87 leden 2 en 3 en 88 het in de volgende leden bepaalde.
Opzegging van het recht wegens verzuim in de betaling van de canon of retributie kan slechts geschieden, wanneer de gehele canon of retributie over twee achtereenvolgende jaren onbetaald is gebleven.
Rust op een of meer appartementsrechten een beperkt recht of een beslag dan zijn artikel 87 lid 2, tweede zin, en artikel 88 lid 2 mede van overeenkomstige toepassing met betrekking tot dit beperkte recht of dit beslag.
Is het voor een appartementsrecht verschuldigde deel van de canon of retributie over de twee achtereenvolgende jaren onbetaald gebleven, dan kan het appartementsrecht door de rechter op vordering van de grondeigenaar aan deze worden toegewezen. De dagvaarding moet op straffe van niet-ontvankelijkheid binnen acht dagen worden betekend aan hen die als beperkt gerechtigde of beslaglegger op het appartementsrecht in de openbare registers staan ingeschreven.
Door inschrijving in de openbare registers van het vonnis waarbij de toewijzing is uitgesproken, gaat het appartementsrecht op de grondeigenaar over en gaan de daarop rustende beperkte rechten en beslagen teniet. Deze inschrijving geschiedt niet, voordat het vonnis in kracht van gewijsde is gegaan. Na deze inschrijving is de grondeigenaar verplicht de waarde die het appartementsrecht heeft op het tijdstip van de inschrijving aan de gewezen appartementseigenaar te vergoeden, na aftrek van hetgeen hij uit hoofde van de erfpacht van de gewezen appartementseigenaar te vorderen heeft, de kosten daaronder begrepen.
In de akte van vestiging kan worden aangegeven op welke wijze de waarde als bedoeld in het vorige lid zal worden bepaald.
Ieder beding dat ten nadele van een appartementseigenaar van dit artikel afwijkt, is nietig.

Toelichting

Wanneer een recht van erfpacht of opstal in een splitsing is betrokken, gelden de gewone regels over opzegging wegens wanbetaling niet onverkort. Dit artikel vult ze aan. Opzegging van het hele recht kan pas als de volledige canon of retributie over twee achtereenvolgende jaren onbetaald bleef. Tegen de individuele wanbetaler bestaat een aparte weg: de rechter kan diens appartementsrecht aan de grondeigenaar toewijzen, tegen vergoeding van de waarde.

Opzegging pas na twee jaar volledige achterstand

De grondeigenaar kan het recht van erfpacht of opstal niet opzeggen zodra er ergens iets openstaat. Vereist is dat de gehele canon of retributie over twee achtereenvolgende jaren niet is betaald. Rusten er op appartementsrechten beperkte rechten of beslagen, dan gelden de waarschuwingsvoorschriften uit de erfpachttitel ook tegenover die gerechtigden en beslagleggers.

Toewijzing van één appartementsrecht

Blijft het voor één appartementsrecht verschuldigde deel twee achtereenvolgende jaren onbetaald, dan kan de grondeigenaar de rechter vragen dat appartementsrecht aan hem toe te wijzen. Dat is een vordering bij de rechtbank. De wet stelt daarbij een strenge vormeis: de dagvaarding moet binnen acht dagen worden betekend aan degenen die als beperkt gerechtigde of beslaglegger op dat appartementsrecht in de openbare registers staan ingeschreven. Gebeurt dat niet, dan is de grondeigenaar niet-ontvankelijk en strandt de zaak.

Wat er gebeurt na het vonnis

Inschrijving na kracht van gewijsde. Het vonnis waarbij de toewijzing is uitgesproken, wordt pas ingeschreven als er geen gewoon rechtsmiddel meer openstaat.
Overgang en zuivering. Door de inschrijving gaat het appartementsrecht over op de grondeigenaar en gaan de daarop rustende beperkte rechten en beslagen teniet.
Vergoeding van de waarde. Daarna moet de grondeigenaar de waarde van het appartementsrecht op het tijdstip van inschrijving vergoeden aan de gewezen appartementseigenaar, verminderd met wat hij uit de erfpacht van hem te vorderen heeft, kosten daaronder begrepen.

De akte van vestiging mag aangeven hoe die waarde wordt bepaald, bijvoorbeeld door een taxatie door deskundigen.

Bescherming die niet kan worden weggeschreven

Het laatste lid maakt elk beding nietig dat ten nadele van een appartementseigenaar van dit artikel afwijkt. De termijn van twee jaar, de betekeningsplicht en het recht op vergoeding van de waarde zijn dus geen onderhandelbare punten in een erfpachtakte. Een clausule die de grondeigenaar toestaat eerder op te zeggen of de vergoeding te schrappen, mist werking.

Een voorbeeld. In een complex op erfpachtgrond betaalt één eigenaar twee jaar lang zijn deel van de canon niet, terwijl de andere bewoners keurig afdragen. De grondeigenaar kan het recht voor het hele gebouw niet opzeggen, want de gehele canon is niet twee jaar onbetaald gebleven. Wel kan hij vorderen dat juist dit appartementsrecht aan hem wordt toegewezen, mits hij de dagvaarding binnen acht dagen laat betekenen aan de bank die als hypotheekhouder op dat appartementsrecht in de registers staat ingeschreven. Wordt de vordering toegewezen en het vonnis ingeschreven, dan verliest de eigenaar zijn woning maar krijgt hij de waarde vergoed, na aftrek van de achterstand en de kosten.

In de praktijk

Voor een appartementseigenaar op erfpachtgrond: een achterstand van twee jaar is geen theoretisch risico maar de grens waarboven hij zijn recht kan verliezen; meld betalingsproblemen op tijd bij de vereniging en de grondeigenaar. Voor het bestuur: signaleer achterstanden vroeg, want de vereniging staat zelf hoofdelijk voor de canon in. Voor de grondeigenaar: houd de termijn en de betekeningsplicht strikt aan, want een fout daarin kost de hele procedure.

Redactionele toelichting . Geen juridisch advies.

Wettekst