Boek 5 Artikel 113 (5:113 BW)

Gelijke aandelen en de verdeling van de gezamenlijke lasten

De aandelen die door de splitsing in appartementsrechten ontstaan, zijn gelijk, tenzij bij de akte van splitsing een andere verhouding is bepaald. In het laatste geval blijkt uit de akte op welke grondslag die verhouding berust.
In de schulden en kosten die ingevolge de wet of het reglement voor rekening van de gezamenlijke appartementseigenaars komen, moeten zij onderling en jegens de vereniging van eigenaars voor elk appartementsrecht een gelijk deel bijdragen, tenzij daarvoor bij het reglement een andere verhouding is bepaald.
Indien de appartementseigenaars voor een in het vorige lid genoemde schuld jegens de schuldeisers gezamenlijk aansprakelijk zijn en de verschuldigde prestatie deelbaar is, zijn zij ieder verbonden voor een deel, in de verhouding bedoeld in het vorige lid.
Indien de appartementseigenaars voor een in lid 2 genoemde schuld gezamenlijk aansprakelijk zijn, is de vereniging voor die schuld hoofdelijk verbonden.
Voor de schulden der vereniging zijn zij die appartementseigenaar waren ten tijde van het ontstaan van de schuld, met de vereniging hoofdelijk verbonden, en wel, indien de prestatie deelbaar is, ieder voor een deel in de verhouding bedoeld in lid 2. Indien de schuld een geldlening is als bedoeld in artikel 126 lid 4, wordt in het geval van overgang onder bijzondere titel of toedeling van een appartementsrecht de appartementseigenaar bij de overdracht of toedeling ontslagen uit zijn aansprakelijkheid voor die schuld, voor zover ten aanzien van die schuld overeenkomstig artikel 122 lid 5 aan de aldaar bedoelde verkrijger opgave is gedaan.
Voor de toepassing van de leden 2 en 3 is de uit een geldlening als bedoeld in artikel 126 lid 4 voortvloeiende schuld deelbaar.

Toelichting

Dit artikel regelt twee dingen die in elk appartementencomplex terugkomen: hoe groot ieders aandeel is en wie welk deel van de gezamenlijke kosten betaalt. Het uitgangspunt is eenvoudig: de aandelen die door de splitsing ontstaan zijn gelijk, en ook de bijdragen zijn per appartementsrecht gelijk. De akte van splitsing en het reglement mogen daarvan afwijken.

Gelijke aandelen, tenzij de akte anders zegt

Wie splitst, is niet gebonden aan gelijke delen en mag in de akte een andere verhouding vastleggen. Welke maatstaf hij kiest, laat de wet open. Zij stelt wel een eis: als de verhouding afwijkt, moet uit de akte blijken op welke grondslag die berust. Een koper kan dan nagaan waarom aan zijn appartementsrecht een groter of kleiner breukdeel hangt dan aan dat van zijn buren. Die breukdelen zeggen hoe groot ieders aandeel in de gezamenlijke goederen is. Voor de bijdragen aan de gezamenlijke lasten geldt daarnaast een eigen hoofdregel, die per appartementsrecht op een gelijk deel uitkomt en waarvan alleen het reglement kan afwijken. De wet verbindt de bijdrageverhouding niet aan de breukdelen: het reglement kan voor de bijdragen een eigen verhouding vastleggen.

Wie welk deel van de kosten draagt

Voor de schulden en kosten die volgens de wet of het reglement voor rekening van de gezamenlijke appartementseigenaars komen, geldt dezelfde systematiek. Ieder appartementsrecht draagt een gelijk deel, tenzij het reglement een andere verhouding aanwijst. Die verplichting bestaat tegenover de andere eigenaars én tegenover de vereniging van eigenaars, die de gelden int en het onderhoud regelt.

Aansprakelijkheid tegenover schuldeisers

Ingewikkelder wordt het als een schuldeiser van buiten aanklopt, bijvoorbeeld een aannemer die het dak heeft vervangen. De wet werkt dan met drie regels:

Deelbare prestaties worden verdeeld. Zijn de eigenaars samen aansprakelijk en is de prestatie deelbaar, dan is ieder verbonden voor zijn eigen deel in dezelfde verhouding als bij de bijdragen. Niemand kan dus voor het hele bedrag worden aangesproken.
De vereniging staat hoofdelijk in. Voor zo'n gezamenlijke schuld is de vereniging hoofdelijk verbonden, zodat de schuldeiser haar voor het geheel kan aanspreken.
Voor schulden van de vereniging staan de eigenaars in. Wie appartementseigenaar was toen de schuld ontstond, is samen met de vereniging hoofdelijk verbonden, bij een deelbare prestatie ieder voor zijn deel in dezelfde verhouding.

Dat laatste betekent dat de peildatum het ontstaan van de schuld is, niet het moment van betaling. Wie zijn appartement verkoopt, blijft in beeld voor schulden die tijdens zijn eigendom zijn ontstaan.

De uitzondering voor een lening van de vereniging

Op die naloop bestaat één uitzondering. Gaat het om een geldlening waarover artikel 5:126 BW, vierde lid, gaat, dan wordt de eigenaar bij overgang onder bijzondere titel of bij toedeling van zijn appartementsrecht ontslagen uit zijn aansprakelijkheid, voor zover over die schuld aan de verkrijger de opgave is gedaan waarop artikel 5:122 BW, vijfde lid, ziet. Zo'n lening is voor de verdeling bovendien uitdrukkelijk deelbaar, zodat ieder appartementsrecht zijn eigen stuk draagt. De koper weet daardoor vooraf welke last hij overneemt, en de verkoper is er na de levering echt vanaf.

Een voorbeeld. Een complex laat voor drie ton het dak vernieuwen. De aannemer blijft onbetaald omdat de vereniging te weinig heeft gereserveerd. Hij kan de vereniging voor het geheel aanspreken, en daarnaast iedere eigenaar die dat op het moment van de opdracht was, telkens voor diens deel volgens het reglement. Wie zijn woning intussen heeft verkocht, is dus niet automatisch buiten schot.

In de praktijk

Voor een koper bepalen de breukdelen, de bijdrageverhouding in het reglement en lopende leningen en achterstanden samen wat hij maandelijks en bij tegenvallers betaalt. Voor een bestuur is het moment waarop een schuld is ontstaan van belang, omdat dat bepaalt welke eigenaars ervoor kunnen worden aangesproken. Voor een verkoper hangt het ontslag uit aansprakelijkheid voor een lening van de vereniging af van een juiste opgave aan de koper.

Redactionele toelichting . Geen juridisch advies.

Wettekst