Boek 5 Artikel 112 (5:112 BW)

Het reglement is het huishoudelijke fundament van een gesplitst gebouw. Dit artikel somt op wat erin moet staan en noemt daarnaast twee regelingen die erin mogen staan. Verplicht zijn: welke kosten voor rekening van de gezamenlijke appartementseigenaars komen, een regeling over de jaarlijkse exploitatierekening en de bijdragen, een regeling over gebruik, beheer en onderhoud van de gemeenschappelijke gedeelten, een verzekeringsregeling en de oprichting van een vereniging van eigenaars met haar statuten. Die verplichte lijst is uitputtend; het reglement mag ook over andere onderwerpen bepalingen bevatten.

Wat het reglement moet bevatten

• De gezamenlijke lasten. Welke schulden en kosten door alle appartementseigenaars samen worden gedragen, en dus niet door één bewoner.
• Rekening en bijdragen. Een regeling voor een jaarlijks op te stellen exploitatierekening over het voorafgaande jaar, en voor de bijdragen die de eigenaars storten.
• Gebruik, beheer en onderhoud van de gedeelten die niet bestemd zijn om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt: dak, trappenhuis, fundering, leidingen, tuin.
• De verzekering. Door wiens zorg en tegen welke gevaren het gebouw voor de gezamenlijke eigenaars verzekerd moet zijn.

- De vereniging van eigenaars. Haar oprichting en haar statuten. De vereniging behartigt de gemeenschappelijke belangen; eigenaar van het gebouw is zij niet, dat zijn de appartementseigenaars samen.

Wat de statuten moeten bevatten

De statuten staan in hetzelfde reglement en regelen vier dingen. De naam van de vereniging en de gemeente waar zij haar zetel heeft; die naam moet beginnen met de woorden Vereniging van Eigenaars, voluit of in de afgekorte vorm, en melding maken van de ligging van het gebouw of de grond. Verder het doel van de vereniging, een regeling over de periodieke en ten minste jaarlijkse bijdragen aan de vereniging, en de wijze waarop de vergadering van eigenaars bijeen wordt geroepen met het aantal stemmen dat ieder kan uitbrengen. Die laatste twee punten bepalen in de praktijk of een vergadering geldig is en wie de uitkomst bepaalt.

Wat er verder in mag staan

Naast het verplichte deel geeft dit artikel ruimte voor twee optionele regelingen. Het reglement kan bepalen dat aan alle of aan bepaalde appartementsrechten het lidmaatschap van een andere vereniging of coöperatie is verbonden, mits dat past bij de statuten van die andere rechtspersoon; dat komt voor bij parken en bij complexen met gedeelde voorzieningen. Daarnaast kan het reglement het gebruik, beheer en onderhoud van de privégedeelten regelen. Zo'n regeling kan zelfs inhouden dat de vergadering van eigenaars om in het reglement genoemde gewichtige redenen het gebruik van die gedeelten ontzegt aan een eigenaar of aan degene die zijn rechten uitoefent, bijvoorbeeld een huurder.

Een voorbeeld. Een appartementseigenaar betaalt jaren geen bijdragen en de bewoner van zijn woning veroorzaakt aanhoudend ernstige overlast. Het reglement bepaalt wat de bijdrageplicht is en biedt, als het die regeling bevat, de zware mogelijkheid het gebruik te ontzeggen. Beide sporen lopen via de vereniging: eerst een besluit van de vergadering, daarna zo nodig een procedure. De kantonrechter behandelt veel van dit soort geschillen tussen een vereniging en haar leden.

In de praktijk

Voor een koper is het reglement minstens zo belangrijk als de bouwtechnische keuring: daarin staat wat u jaarlijks betaalt, wat u zelf onderhoudt en of verhuur is toegestaan. Voor een bestuur is het de grondslag van elke incasso en elk onderhoudsbesluit; wat niet in het reglement of de statuten past, houdt geen stand. Wie het reglement wil aanpassen, komt uit bij de wijziging van de akte van splitsing, met notaris en inschrijving.