Boek 5 Artikel 106 (5:106 BW)

Een appartementsrecht is geen eigendom van een woning, maar een aandeel in een gesplitst gebouw met de bevoegdheid om een bepaald gedeelte daarvan als enige te gebruiken. Dit artikel wijst aan wie tot splitsen bevoegd is: de eigenaar, de erfpachter en de opstaller. Het bepaalt verder dat ook een stuk grond kan worden gesplitst, dat een appartementsrecht op zijn beurt weer gesplitst kan worden, en dat een erfpachter of opstaller eerst toestemming van de grondeigenaar nodig heeft.

Wie bevoegd is te splitsen

Splitsen kan alleen wie zelf een recht op het gebouw of de grond heeft. De eigenaar kan zijn eigendomsrecht splitsen; de erfpachter en de opstaller kunnen hun beperkte recht splitsen. Het gaat om het gebouw met toebehoren en de bijbehorende grond met toebehoren. Ook zonder gebouw kan het: het tweede lid laat toe dat een enkel stuk grond wordt gesplitst, wat bijvoorbeeld gebeurt bij parkeerterreinen, ligplaatsen en recreatieparken.

Wat een appartementsrecht precies is

Het vierde lid geeft de kern. Wie een appartementsrecht koopt, krijgt twee dingen tegelijk die niet los van elkaar kunnen worden verkocht:

• Een aandeel in alle goederen die in de splitsing zijn betrokken: het gebouw, de grond, de fundering, het dak, het trappenhuis, de leidingen.
• Een exclusief gebruiksrecht op de gedeelten die naar hun inrichting bestemd zijn om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt, dus het appartement zelf en soms een berging of tuin.

Dat verklaart waarom de gemeenschappelijke delen van iedereen samen zijn en het privégedeelte alleen voor u. De vereniging van eigenaars beheert het gemeenschappelijke, maar is zelf geen eigenaar van het gebouw; de appartementseigenaars zijn dat gezamenlijk. Onder appartementseigenaar verstaat de wet degene die tot een appartementsrecht gerechtigd is, ook als hij er nooit woont.

Ondersplitsing en de grens van het gebouw

Een appartementsrecht kan zelf opnieuw worden gesplitst. Dat heet ondersplitsing en is bijvoorbeeld gebruikelijk bij een complex waarin één appartementsrecht de hele bedrijfsplint of een hele woonlaag omvat die daarna in losse eenheden uiteenvalt. De appartementseigenaar mag daartoe overgaan, tenzij de akte van splitsing die bevoegdheid uitsluit of beperkt. Onder gebouw verstaat deze titel bovendien mede een groep gebouwen die in één splitsing zijn betrokken, zodat een complex van meerdere blokken één splitsing en één vereniging kan hebben.

Toestemming van de grondeigenaar

Wie op andermans grond zit, mag niet zonder meer splitsen. De erfpachter en de opstaller hebben toestemming van de grondeigenaar nodig, omdat de splitsing het aantal betrokkenen op zijn grond sterk vergroot. Weigert de grondeigenaar kennelijk zonder redelijke grond, of geeft hij helemaal geen antwoord, dan kan degene die de toestemming nodig heeft naar de kantonrechter van de rechtbank van het arrondissement waar het gebouw of het grootste deel daarvan ligt. Die kan de toestemming vervangen door een machtiging.

In de praktijk

Voor een koper is dit artikel de reden om de akte van splitsing te lezen voordat hij tekent: daarin staat welk gedeelte exclusief van hem is en wat gemeenschappelijk blijft. Voor een eigenaar die wil splitsen betekent het dat de notaris eerst nagaat welk recht hij heeft en of er toestemming nodig is. Zit het gebouw op erfpachtgrond van een gemeente of een corporatie, reken dan op een traject vooraf, en pas op de kantonrechter als het misloopt.