Boek 5 Artikel 101 (5:101 BW)

Wie op andermans grond bouwt, wordt normaal gesproken geen eigenaar van dat gebouw: door natrekking hoort wat duurzaam met de grond is verbonden bij de eigenaar van de grond. Het recht van opstal doorbreekt dat. Artikel 5:101 BW omschrijft het als een zakelijk recht: de bevoegdheid om eigenaar te zijn of te worden van gebouwen, werken of beplantingen die in, op of boven de grond van een ander staan.

Eigendom los van de grond

Het opstalrecht splitst de eigendom. De grond blijft van de grondeigenaar, het bouwwerk of de beplanting wordt of blijft van de opstaller, die de grond eronder nooit in eigendom krijgt.

De omschrijving is ruim: in, op of boven de zaak. Het kan gaan om bouwwerken onder het maaiveld, zoals een kelder of een parkeergarage, om gebouwen en beplanting op de grond, en om constructies die boven andermans erf uitsteken. De wet spreekt bovendien van 'hebben of verkrijgen'.

Zelfstandig of afhankelijk

Het recht kan zelfstandig worden verleend, dus op zichzelf staand. Het kan ook worden gekoppeld aan een ander zakelijk recht op het perceel, of aan een huur- of pachtverhouding daarop. In dat tweede geval hoort het opstalrecht bij dat andere recht en deelt het in het lot daarvan: eindigt de huur of het zakelijke recht, dan verliest het afhankelijke opstalrecht zijn basis.

Dat onderscheid is niet alleen theorie. Verderop in deze titel worden verschillende bepalingen over erfpacht alleen op een zelfstandig opstalrecht van overeenkomstige toepassing verklaard. Bij de vestiging maakt het dus uit welke van de twee vormen wordt gekozen.

De retributie

De akte van vestiging kan de opstaller verplichten aan de eigenaar een geldsom te betalen: de retributie. Dat kan op regelmatig terugkerende tijdstippen, bijvoorbeeld jaarlijks, of op andere momenten die in de akte staan. Staat er niets over in de akte, dan is er geen betalingsverplichting; die kan de eigenaar er later niet eenzijdig bij bedenken.

In de praktijk

Een opstalrecht ontstaat door een notariële akte en inschrijving in de openbare registers; zonder die inschrijving is er geen zakelijk recht en werkt natrekking gewoon door. In de akte kan worden vastgelegd of het recht zelfstandig is of afhankelijk van huur, pacht of een ander recht, hoelang het duurt, of er een retributie is en wat er aan het einde met de opstallen gebeurt. Wie een gebouw op andermans grond koopt, kan in de registers nagaan of het opstalrecht er werkelijk is; is dat niet zo, dan is het gebouw juridisch van de grondeigenaar.