Boek 5 Artikel 99 (5:99 BW)

Aan het einde van een erfpacht staat er meestal iets op de grond: een woning, een schuur, een boomgaard. Die opstallen blijven achter bij de eigenaar. Artikel 5:99 BW zorgt ervoor dat de vertrekkende erfpachter daar niet met lege handen van weg hoeft te lopen: hij heeft recht op vergoeding van de waarde van wat hij zelf heeft aangebracht of tegen vergoeding van de eigenaar heeft overgenomen.

Waarvoor u vergoeding krijgt

Het gaat om de gebouwen, werken en beplantingen die er bij het einde nog zijn en die door de erfpachter zelf of door een rechtsvoorganger zijn aangebracht. Ook wat hij destijds van de eigenaar heeft overgenomen tegen vergoeding van de waarde, telt mee. Vergoed wordt de waarde die deze zaken op dat moment hebben, niet wat zij ooit hebben gekost.

Dat de erfpachter een rechtsvoorganger mag meetellen, is belangrijk. Wie een erfpachtrecht met een bestaande woning heeft gekocht, heeft die woning immers in de prijs betaald; hij staat daarom in dezelfde positie als degene die zelf heeft gebouwd.

Wanneer de akte de vergoeding mag uitsluiten

De akte van vestiging kan bepalen dat er geen recht op deze vergoeding bestaat, maar alleen in vier gevallen.

• Een andere functie dan woningbouw. Uitsluiting kan als aan de grond een andere functie was toegedeeld dan woningbouw. Voor grond met een woningbouwfunctie gaat deze uitsluitingsgrond dus niet op.
• Niet zelf bekostigd. De erfpachter heeft de gebouwen, werken of beplantingen niet zelf betaald.
• Opzegging door de erfpachter. De erfpacht is geëindigd doordat de erfpachter zelf heeft opgezegd.

- Wegneembaar en onverplicht aangebracht. Voor zover hij het onverplicht heeft aangebracht en het bij het einde mocht weghalen, hoeft het niet ook nog eens te worden vergoed.

Verrekening door de eigenaar

De eigenaar mag op de vergoeding in mindering brengen wat hij uit de erfpacht van de erfpachter te vorderen heeft, bijvoorbeeld een onbetaalde canon. De afrekening aan het einde is dus één rekensom: de waarde van de opstallen tegenover de openstaande verplichtingen.

Een voorbeeld. Iemand koopt een erfpachtrecht met een woning die door een eerdere erfpachter is gebouwd. Aan het einde van de erfpacht staat die woning er nog. Hij heeft recht op vergoeding van de waarde daarvan, ook al heeft hij zelf niet gebouwd. Staat er nog een canonachterstand open, dan trekt de eigenaar die van de vergoeding af.

In de praktijk

Lees vóór de aankoop van een erfpachtrecht wat de akte over de eindvergoeding zegt; dat is voor de waarde van uw recht minstens zo belangrijk als de hoogte van de canon. Bewaar bewijs van wat u hebt gebouwd en betaald, en laat de waarde bij het naderende einde door een taxateur vaststellen, zodat u een onderbouwd bedrag op tafel legt. Komt u er met de eigenaar niet uit, dan kunt u de vergoeding vorderen; tot betaling hebt u bovendien een sterk drukmiddel, want de wet geeft de erfpachter een retentierecht op de zaak.