Boek 5 Artikel 96 (5:96 BW)

Wie betaalt het onderhoud van een zaak die in erfpacht is uitgegeven? Artikel 5:96 BW legt dat vrijwel volledig bij de erfpachter. Hij draagt en verricht de gewone lasten en herstellingen, hij betaalt ook de buitengewone lasten, en de eigenaar is tot geen enkele herstelling verplicht. Alleen bij buitengewone herstellingen heeft de erfpachter een meldplicht.

Gewone lasten en herstellingen

De gewone lasten en herstellingen komen voor rekening van de erfpachter en hij voert ze ook uit. Dat past bij zijn positie: hij heeft het genot van de zaak, dus hij houdt haar in stand. Denk aan het gewone onderhoud van een gebouw, aan het schoonhouden van verharding en aan de terugkerende heffingen die met het gebruik samenhangen.

Ook de buitengewone lasten die op de zaak drukken, moet hij voldoen. De wet maakt daarin dus geen onderscheid tussen gewoon en buitengewoon: de lasten zijn voor de erfpachter.

Buitengewone herstellingen

Bij herstellingen ligt het anders. Zijn er buitengewone herstellingen nodig, dan moet de erfpachter de eigenaar daarvan op de hoogte stellen en hem de gelegenheid geven ze te verrichten. Zo kan de eigenaar zelf bepalen of hij ingrijpt in een zaak die uiteindelijk weer bij hem terugkomt.

Verplicht is de eigenaar tot niets. De wet zegt uitdrukkelijk dat hij tot geen enkele herstelling gehouden is. Laat hij de gelegenheid voorbijgaan, dan blijft de zaak in de staat waarin zij verkeert, tenzij de erfpachter zelf handelt. De meldplicht is wel een echte verplichting van de erfpachter: de wet zegt dat hij 'verplicht' is kennis te geven en gelegenheid te verschaffen.

Afwijken in de akte

Van deze verdeling kan in de akte van vestiging worden afgeweken, en dat gebeurt veel. Erfpachtvoorwaarden bevatten vaak eigen regels over onderhoud, over wie welke voorziening vernieuwt en over de staat waarin de zaak aan het einde moet worden opgeleverd. Die afspraken gaan voor op de wettelijke verdeling.

Een voorbeeld. Een tuinder heeft een kas met bedrijfsruimte op erfpachtgrond. Het vervangen van gebroken ruiten, het schilderen van de bedrijfsruimte en het bijhouden van de verharding rond de kas zijn zijn zaak. Blijkt de draagconstructie van de bedrijfsruimte zo aangetast dat een ingrijpend herstel nodig is, dan meldt hij dat bij de eigenaar en geeft hij hem de kans het werk te doen. Doet de eigenaar niets, dan staat de erfpachter voor de keuze het zelf te laten uitvoeren of met een aangetast gebouw verder te gaan.

In de praktijk

Meld groot onderhoud schriftelijk en op tijd, met een omschrijving van het gebrek en een offerte; dat is uw bewijs dat u de eigenaar de gelegenheid hebt gegeven. Kijk daarna in de akte of daarin een eigen onderhoudsregeling staat, want die bepaalt in de meeste gevallen wat er werkelijk geldt. Bent u eigenaar, reageer dan op zo'n melding, ook als u niets wilt doen; duidelijkheid voorkomt dat later onenigheid ontstaat over wie welke kosten had moeten dragen.