Boek 5 Artikel 92 (5:92 BW)

Wie kan de eigenaar aanspreken als de canon niet wordt betaald? Artikel 5:92 BW geeft het antwoord voor twee situaties: als de erfpacht aan meer personen toebehoort, en als het recht is overgedragen terwijl er nog een achterstand openstaat. In beide gevallen kan de eigenaar zich tot meer dan één persoon wenden.

Meer erfpachters, hoofdelijk verbonden

Zijn er twee of meer erfpachters, of dat nu deelgenoten zijn of ieder erfpachter van een eigen stuk van de zaak, dan geldt voor de volledige canon die tijdens hun recht opeisbaar wordt een hoofdelijke verbondenheid. De eigenaar kan dus bij ieder van hen het volledige bedrag opeisen. Wie betaalt, kan daarna bij de anderen aankloppen voor hun deel.

Er is één uitzondering. Voor zover de canon over hun rechten is verdeeld, geldt de hoofdelijkheid niet en draagt ieder zijn eigen stuk. Dat vraagt wel dat die verdeling duidelijk is vastgelegd; anders blijft de hoofdregel gelden.

Na overdracht: vijf jaar samen aansprakelijk

Wordt de erfpacht op de zaak of op een gedeelte daarvan overgedragen of toebedeeld, of gaat het om een aandeel in de erfpacht, dan zijn de verkrijger en zijn rechtsvoorganger hoofdelijk verbonden voor de canon die in de voorafgaande vijf jaren opeisbaar is geworden. De koper neemt dus een risico over dat hij niet zelf heeft laten ontstaan.

Die periode van vijf jaren reikt ver terug, en bij erfpacht kan het bovendien om forse bedragen gaan. Een koper doet er daarom goed aan vóór de levering te laten bevestigen dat de canon tot en met de laatste termijn is voldaan.

Afwijken in de akte, met één grens

In de akte van vestiging kan van deze regels worden afgeweken. Voor de vijfjaarsregel geldt daarbij dat dat niet ten nadele van de verkrijger mag. De koper kan dus niet met een zwaardere aansprakelijkheid worden opgezadeld dan de wet hem oplegt; een lichtere regeling mag wel.

Een voorbeeld. Twee mensen hebben samen een erfpachtrecht op een bedrijfspand en blijven met de canon achter. De eigenaar kan de hele achterstand bij één van hen opeisen, die het vervolgens met de ander verrekent. Verkopen zij het recht, dan kan de eigenaar de nieuwe erfpachter aanspreken voor de termijnen van de vijf jaren vóór de overdracht, terwijl de verkopers daarnaast aansprakelijk blijven.

In de praktijk

Vraag als koper om een verklaring van de eigenaar dat er geen achterstand is en laat de notaris zo nodig een bedrag inhouden totdat dat vaststaat; dat is eenvoudiger dan achteraf verhaal halen bij de verkoper. Bent u met meerdere personen erfpachter, leg dan onderling vast wie welk deel betaalt, want tegenover de eigenaar bent u ieder voor het geheel aanspreekbaar. En bent u eigenaar, laat een achterstand niet oplopen: een langdurig verzuim kan uitmonden in opzegging, maar tot die tijd loopt de vordering op.