Boek 5 Artikel 89 (5:89 BW)

De erfpachter mag de grond en wat daarop staat gebruiken alsof hij eigenaar is. Artikel 5:89 BW zegt dat met zoveel woorden: hij heeft hetzelfde genot als een eigenaar, tenzij de akte van vestiging iets anders bepaalt. Twee grenzen horen daarbij. Hij mag de bestemming niet zonder toestemming veranderen, en wat hij zelf onverplicht heeft aangebracht mag hij weer meenemen.

Hetzelfde genot als een eigenaar

Het uitgangspunt is ruim: wonen, gebruiken, aanpassen, de zaak laten renderen. Dat maakt erfpacht bruikbaar voor woningen, bedrijven en landbouwgrond. De eigendom van de grond verandert er niet door; de eigenaar houdt zijn recht, maar het genot ligt bij de erfpachter.

Let wel op de aanhef van de bepaling. Zij geldt voor zover de akte van vestiging niets anders bepaalt, en juist daar staan vaak beperkingen: over bouwen, over verhuren, over het gebruik van de zaak. Wie wil weten wat hij mag, leest dus eerst de akte en de daarbij horende voorwaarden en pas daarna de wet.

De bestemming mag u niet veranderen

Zonder toestemming van de eigenaar mag de erfpachter de zaak geen andere bestemming geven en ook geen handeling verrichten die met de bestemming in strijd is. Grond die voor bewoning is uitgegeven, wordt dus niet op eigen houtje een opslagterrein. Dit verbod geldt altijd, want het staat los van de vraag of de akte over het genot iets heeft geregeld.

De achtergrond is dat de eigenaar een blijvend belang bij de zaak houdt: hij krijgt haar aan het einde terug, en met welke bestemming zij wordt gebruikt, bepaalt mede wat zij dan waard is. Wie twijfelt of een plan binnen de bestemming past, vraagt beter vooraf schriftelijk toestemming. Doet hij dat niet, dan is er sprake van een tekortkoming, en ernstig tekortschieten kan de eigenaar de bevoegdheid geven de erfpacht op te zeggen volgens artikel 5:87 BW.

Wegnemen wat u zelf hebt aangebracht

Het derde lid geeft de erfpachter een wegneemrecht, zowel tijdens de erfpacht als bij het einde ervan. Het gaat om gebouwen, werken en beplantingen die hij of zijn rechtsvoorganger onverplicht heeft aangebracht, of die hij van de eigenaar heeft overgenomen tegen vergoeding van de waarde. Wat hij op grond van de akte juist moest bouwen, valt er dus buiten.

Aan het wegnemen zit één voorwaarde: hij moet de zaak in de oude toestand terugbrengen. Geen fundering laten zitten, geen gaten, geen puin. In de praktijk is dat vaak duurder dan het oplevert, en daarom spreken partijen regelmatig een vergoeding af in plaats van afbraak. Ook van dit wegneemrecht kan in de akte worden afgeweken.

Een voorbeeld. Een erfpachter zet op eigen initiatief een tuinhuis en een kas op het perceel. Loopt de erfpacht af, dan mag hij beide meenemen, mits hij de grond netjes achterlaat. Was in de akte bepaald dat hij een schuur moest bouwen, dan is dat geen onverplichte aanbouw en geldt het wegneemrecht daarvoor niet; wat er dan met die schuur gebeurt, hangt af van wat de akte en de wettelijke regels over het einde van de erfpacht bepalen.

In de praktijk

Leg elk plan dat aan de bestemming raakt of dat blijvend iets aan de zaak toevoegt vooraf voor aan de eigenaar en bewaar de schriftelijke reactie; die brief is later het bewijs dat u bevoegd hebt gehandeld. Houd bij wat u zelf hebt aangebracht en wat u daarvoor hebt betaald, want dat bepaalt uw positie aan het einde. En bent u eigenaar, wees dan concreet in uw toestemming: geef aan waarvoor zij geldt, zodat er later geen discussie ontstaat over wat er is toegestaan.