Boek 5 Artikel 83 (5:83 BW)

Een erfdienstbaarheid veronderstelt twee erven: een dienend erf dat de last draagt en een heersend erf dat het voordeel heeft. Komen beide erven in één hand, dan verdwijnt dat verschil en gaat het recht door vermenging teniet; niemand heeft een recht op zijn eigen zaak nodig. Artikel 5:83 BW stelt dat moment uit wanneer een derde een van de erven op dat tijdstip huurt, pacht of uit een ander persoonlijk recht in gebruik heeft.

Wat vermenging is

Vermenging is het samenvallen van twee posities in één persoon. Koopt de eigenaar van het heersende erf ook het dienende erf, dan is hij eigenaar van allebei en heeft hij geen erfdienstbaarheid meer nodig om over zijn eigen grond te lopen. Het recht eindigt dan zonder dat iemand iets hoeft te doen.

De bescherming van de gebruiker

Dat automatisme kan een derde treffen die van niets weet. De huurder van het heersende erf gebruikt het pad omdat de erfdienstbaarheid bestaat. Zou het recht op het moment van de aankoop verdwijnen, dan zou zijn toegang van de ene op de andere dag op losse schroeven staan door een transactie waarin hij geen partij was.

Daarom gaat de erfdienstbaarheid in dat geval pas teniet bij het einde van het gebruiksrecht. Het gaat om huur, pacht of een ander persoonlijk recht van gebruik, en het gebruiksrecht moet bestaan op het tijdstip waarop beide erven één eigenaar krijgen. Eindigt de huur of de pacht later, dan is dat het moment waarop de erfdienstbaarheid alsnog vervalt.

Wat dit betekent voor de eigenaar

De nieuwe eigenaar van beide erven moet er dus rekening mee houden dat het oude recht nog even doorloopt. Hij kan het pad niet meteen opheffen of dichtzetten alsof er niets meer geldt. Voor hem is dat meestal geen groot bezwaar, want hij is nu eigenaar van beide percelen, maar het maakt uit als hij het ene perceel wil doorverkopen of herinrichten.

Een voorbeeld. Een boerderij heeft een recht van weg over het buurperceel; dat buurperceel is verpacht. De eigenaar van de boerderij koopt het erbij. De pachter gebruikt het pad hier niet zelf: voor hem is de erfdienstbaarheid juist een last, en viel zij bij de aankoop meteen weg, dan was hij daarvan bevrijd. Door dit artikel blijft het recht van weg bestaan zolang de pacht loopt, zodat het over het verpachte perceel kan worden uitgeoefend, en pas bij het einde van de pacht gaat de erfdienstbaarheid door vermenging teniet.

In de praktijk

Koopt u het naburige perceel waarop uw erf een recht heeft of dat een recht op uw erf heeft, laat dan uitzoeken of er huurders, pachters of andere gebruikers zijn; dat bepaalt of het recht meteen eindigt of pas later. Vraag de huur-, pacht- of gebruiksovereenkomsten op en noteer wanneer die eindigen, want op dat moment vervalt de erfdienstbaarheid. Informeer de gebruikers bovendien over de nieuwe eigendomssituatie, zodat duidelijk is dat het pad tot het einde van hun recht op de bestaande manier kan worden gebruikt. Plant u na de aankoop een herinrichting of verkoop van een van de percelen, houd dan rekening met de periode waarin het oude recht nog doorloopt.