Boek 5 Artikel 70 (5:70 BW)

Een erfdienstbaarheid is een last die op het ene stuk grond rust ten behoeve van het andere. Artikel 5:70 BW geeft de omschrijving: het dienende erf draagt de last, het heersende erf heeft het voordeel. Het recht hoort bij de erven en niet bij de personen, dus wie het heersende erf koopt krijgt het recht mee, en wie het dienende erf koopt neemt de last over.

Dienend erf en heersend erf

Dit onderscheid moet u scherp houden, want de twee zijn niet inwisselbaar. Het dienende erf is bezwaard: de eigenaar daarvan moet iets dulden of nalaten. Het heersende erf trekt het profijt: de eigenaar daarvan mag het pad gebruiken, de leiding laten liggen of het vrije uitzicht behouden. Bij een recht van overpad is het erf waarover wordt gelopen het dienende erf, en het erf dat daardoor de weg bereikt het heersende erf.

Beide moeten onroerende zaken zijn. Een erfdienstbaarheid ten behoeve van alleen een persoon of een onderneming bestaat niet: de last moet strekken ten behoeve van een andere onroerende zaak. Daarin verschilt zij van een persoonlijk recht, zoals een afspraak in een huurcontract, dat met de vertrekkende huurder verdwijnt.

De retributie

De akte van vestiging kan de eigenaar van het heersende erf verplichten aan de eigenaar van het dienende erf een geldsom te betalen: de retributie. Dat kan op regelmatig terugkerende tijdstippen, bijvoorbeeld jaarlijks, maar ook op andere momenten die in de akte zijn afgesproken. Zo wordt de last die het dienende erf draagt tegen betaling gedragen.

Een retributie is geen huur en geen erfpachtcanon: het is een betaling die partijen bij de vestiging van de erfdienstbaarheid zelf aan dat recht koppelen. De wet laat de hoogte en het ritme ervan aan hen over; de woorden 'al dan niet regelmatig terugkerende tijdstippen' maken zowel een vaste jaarlijkse betaling als betalingen op wisselende momenten mogelijk. Gaat de last na verloop van tijd onevenredig zwaar wegen, dan biedt de wet de eigenaar van het dienende erf een andere weg: onder de voorwaarden van artikel 5:78 BW en volgende kan hij de rechter vragen de erfdienstbaarheid te wijzigen of op te heffen, en de rechter kan daaraan voorwaarden verbinden.

Een voorbeeld. Een woning achter op een kavel bereikt de straat over een strook van het buurperceel. Bij de notaris wordt een erfdienstbaarheid van weg gevestigd: het buurperceel is het dienende erf, de achterliggende woning het heersende erf. In de akte staat dat de eigenaar van die woning jaarlijks een bedrag als retributie betaalt. Verkoopt hij zijn huis, dan gaan zowel het recht van weg als de betalingsplicht over op de koper.

In de praktijk

Kijk bij de aankoop van een woning altijd in de akte en in de openbare registers welke erfdienstbaarheden op uw perceel rusten of juist ten behoeve daarvan bestaan; zij bepalen mede wat u met uw grond kunt. Beschrijf bij een nieuwe erfdienstbaarheid zo precies mogelijk wat het recht inhoudt: welk deel van het erf, voor welk gebruik, en of er een retributie tegenover staat. Een vage omschrijving levert jaren later een discussie op tussen mensen die de oorspronkelijke afspraak nooit hebben gemaakt.