Boek 5 Artikel 54 (5:54 BW)

Soms blijkt jaren na de bouw dat een gebouw of werk deels op, boven of onder het erf van de buurman staat. De hoofdregel zou zijn dat de buurman wegneming kan vorderen. Dit artikel maakt daarop een uitzondering voor het geval dat de eigenaar van het gebouw door wegneming van het uitstekende deel onevenredig veel zwaarder zou worden benadeeld dan de eigenaar van het erf door handhaving ervan. Hij kan dan tegen schadeloosstelling een erfdienstbaarheid vorderen om de bestaande toestand te handhaven, of, als de eigenaar van het erf daarvoor kiest, overdracht van het benodigde stuk grond.

De afweging van belangen

De kern is een vergelijking. Aan de ene kant staat het nadeel dat de eigenaar van het gebouw lijdt als het uitstekende deel moet verdwijnen; aan de andere kant het nadeel dat de eigenaar van het erf lijdt als de toestand blijft zoals hij is. Speelt aan de ene kant de draagkracht van een heel gebouw en aan de andere kant een strook gras van veertig centimeter, dan liggen de belangen ver uiteen. Gaat het om een tuinmuur die eenvoudig kan worden verplaatst terwijl de buurman zijn oprit mist, dan ligt de verhouding anders. De wet vraagt niet alleen dat het nadeel van de bouwer groter is, maar dat het onevenredig veel zwaarder weegt.

Erfdienstbaarheid of overdracht

Slaagt de vordering, dan is er een keuze, en die keuze ligt bij de eigenaar van het erf. Hij kan de bestaande toestand laten voortbestaan via een erfdienstbaarheid: zijn perceel wordt het dienende erf, dat van de bouwer het heersende erf. Of hij kan ervoor kiezen het benodigde stuk grond over te dragen, zodat de grens wordt verlegd. In beide gevallen krijgt hij een schadeloosstelling. De notaris legt het resultaat vast in een akte die in de openbare registers wordt ingeschreven.

• Erfdienstbaarheid — de toestand blijft, het perceel van de buurman draagt de last.
• Overdracht — een deel van het erf gaat over, ter keuze van de eigenaar van dat erf.

- Schadeloosstelling — de eigenaar van het erf wordt in beide gevallen vergoed.

Wanneer de regeling niet geldt

De vordering staat niet open als uit de wet of uit een rechtshandeling al een plicht volgt om de bestaande toestand te dulden; dan is er niets te vorderen. Zij staat evenmin open als de eigenaar van het gebouw kwade trouw of grove schuld kan worden verweten bij de bouw of bij zijn verkrijging. Wie welbewust over de grens bouwt, kan zich dus niet achteraf op deze bepaling beroepen. Het tweede lid trekt de regeling wel door naar gebouwen die na verloop van tijd zijn gaan overhellen boven het buurerf.

Een voorbeeld. Bij de verkoop van een woning blijkt uit de meting dat de aanbouw twintig centimeter op het buurperceel staat. Slopen zou de hele aanbouw onbruikbaar maken, terwijl de buurman een smalle strook naast zijn schuurmuur verliest die hij niet gebruikt. De eigenaar van de aanbouw kan een erfdienstbaarheid vorderen tegen vergoeding, of de buurman kiest ervoor de strook te verkopen. Wist de bouwer destijds dat hij over de grens bouwde, dan gaat dit alles niet op.

In de praktijk

Laat bij twijfel over de ligging van de grens meten vóórdat u bouwt of koopt; dit artikel is een noodrem en geen bouwvergunning. Ontdekt u overbouw, zoek dan eerst een minnelijke oplossing: een vastgelegde erfdienstbaarheid of een verkoop van de strook is voor beide partijen goedkoper dan een procedure. Regel het in elk geval bij de notaris, want alleen dan werkt de afspraak ook tegen volgende eigenaars.