Vereniging van Eigenaren · Onderhoud en beheer

Fundering en funderingsherstel binnen de VvE

De fundering van een appartementengebouw is een gemeenschappelijk deel: het onderhoud is een zaak van de hele VvE, niet van één bewoner. Funderingsherstel is duur en ingrijpend, en de kosten worden over de eigenaars verdeeld. Een gevuld reservefonds en tijdige besluitvorming maken het verschil tussen een beheersbaar traject en een financieel drama.

Vereniging van Eigenaren 3 wetsartikelen 1 specialist
In het kort
  • De fundering is gemeenschappelijk: alle eigenaars betalen mee, ongeacht de verdieping.
  • Een goed gevuld reservefonds voorkomt dat funderingsherstel een financieel drama wordt.
  • Onderzoek voor aankoop het onderhoudsplan en de VvE-kas op funderingsproblemen.

Wat speelt er?

In veel oudere steden, met houten paalfunderingen of ondiepe funderingen, is funderingsherstel een reëel risico; door paalrot kunnen houten palen onder een appartement na verloop van jaren aangetast raken. Bij een appartementengebouw hoort de fundering tot de gemeenschappelijke gedeelten. Dat betekent dat de vraag wie de fundering onder een appartement betaalt niet bij de individuele bewoner van de begane grond ligt, maar bij de Vereniging van Eigenaars, die verantwoordelijk is voor het onderhoud en herstel ervan. Iedere eigenaar deelt mee in de lasten, ongeacht op welke verdieping hij woont.

De VvE is wettelijk verplicht een reservefonds aan te houden voor toekomstig groot onderhoud van de VvE. Funderingsherstel is precies zo'n grote uitgave waarvoor dat fonds bedoeld is. Is het reservefonds goed gevuld, dan kan een deel van de kosten daaruit worden betaald. Vaak is het bedrag echter niet toereikend en moeten de eigenaars bijstorten of samen een lening aangaan. Hoe de kosten van het funderingsherstel precies over de eigenaars worden verdeeld, staat in de akte van splitsing: meestal naar rato van het aandeel dat bij elk appartement hoort.

Funderingsherstel begint met onderzoek: een inspectie stelt vast of, en hoe snel, herstel nodig is. Op basis daarvan maakt de VvE een plan en een begroting. Vervolgens moet de vergadering van eigenaars een besluit over het funderingsherstel nemen. Omdat het om een grote, ingrijpende investering gaat, is daarvoor vaak een versterkte meerderheid nodig. Dat kan lastig zijn: niet iedereen heeft het geld, en niet iedereen voelt de urgentie even sterk.

Blokkeert een deel van de eigenaars noodzakelijk herstel, dan kan de zaak vastlopen terwijl het gebouw achteruitgaat. In zulke gevallen kan een eigenaar of het bestuur de kantonrechter inschakelen om een oplossing af te dwingen, bijvoorbeeld vervangende machtiging voor de uitvoering. Ook kan de gemeente in het uiterste geval ingrijpen als de veiligheid in het geding komt.

Voor kopers is het verstandig vooraf te onderzoeken of er funderingsproblemen spelen. Vraag naar het meerjarenonderhoudsplan, de hoogte van het reservefonds en eventuele eerdere inspecties. Een gebouw met bekende funderingsproblemen en een lege VvE-kas kan je na aankoop met een fors bedrag opzadelen. Goede informatie vooraf voorkomt onaangename verrassingen achteraf.

Terug naar de wet

Dit zijn de artikelen die de juridische basis vormen:

5:112 Wat het reglement en de statuten van de vereniging van eigenaars moeten regelen Burgerlijk Wetboek Boek 5 5:113 Gelijke aandelen en de verdeling van de gezamenlijke lasten Burgerlijk Wetboek Boek 5 5:126 Beheer, reservefonds en vertegenwoordiging door de vereniging Burgerlijk Wetboek Boek 5

Veelgestelde vragen

Wie betaalt de funderingsproblemen in een appartementengebouw?
De fundering is een gemeenschappelijk deel, dus de VvE draagt de kosten en verdeelt die over alle eigenaars. De verdeling gebeurt naar rato van het aandeel dat in de akte van splitsing bij elk appartement hoort. Ook eigenaars op hogere verdiepingen betalen dus mee.
Kan de VvE mij verplichten mee te betalen aan funderingsherstel?
Ja. Als de vergadering rechtsgeldig tot funderingsherstel besluit, ben je verplicht je aandeel in de kosten te betalen. De VvE moet daarvoor wel een geldig besluit nemen, vaak met een versterkte meerderheid vanwege de omvang van de investering.
Waar komt het geld voor funderingsherstel vandaan?
In de eerste plaats uit het verplichte reservefonds van de VvE. Is dat niet toereikend, dan moeten de eigenaars bijstorten of gezamenlijk een lening aangaan. Een goed gevuld reservefonds en een actueel onderhoudsplan verkleinen de kans op een grote naheffing.
Wat als ik een appartement koop met funderingsproblemen?
Vraag vooraf naar het meerjarenonderhoudsplan, de hoogte van het reservefonds en eerdere inspecties. Zijn er bekende funderingsproblemen, dan kun je na de koop met flinke kosten worden geconfronteerd. Laat je goed informeren en overweeg dit mee te wegen in de prijs.

Gerelateerde onderwerpen

Appartementsrecht en splitsing De vereniging van eigenaars De vergadering en besluitvorming Een besluit van de VvE aanvechten Verplichtingen en bijdragen van eigenaars De akte van splitsing wijzigen

Ook gezocht als

funderingsherstel vve fundering appartement wie betaalt kosten funderingsherstel verdelen reservefonds vve fundering funderingsproblemen appartement vve fundering aansprakelijk funderingsherstel besluit vve paalrot appartement groot onderhoud vve